전세사기 안 당하려면 계약 전 꼭 확인할 것 5가지

전세 계약서에 도장을 찍는 순간, 되돌리기 어렵습니다. 그런데 정작 계약 전에 확인해야 할 것들을 제대로 아는 사람은 많지 않습니다. 실제로 확인해야 할 것들을 순서대로 정리했습니다.

‘깡통전세’는 전세보증금이 집을 팔거나 경매에 넘어갔을 때 실제로 회수 가능한 금액과 비슷하거나 그걸 넘어서서, 집주인이 보증금을 돌려줄 능력 자체가 없는 상태를 말합니다.

1. 전세가율부터 계산해보기

전세가율은 ‘전세보증금 ÷ 집값’입니다. 60% 이하면 비교적 안전, 70~80%면 주의, 80%를 넘으면 위험 신호로 봅니다. 이 비율이 너무 높으면 주택도시보증공사(HUG)가 아예 전세보증금반환보증 가입 자체를 거절할 수도 있습니다.

2. 등기부등본으로 근저당·소유자 확인

등기부등본을 떼서 기존에 잡혀 있는 근저당(대출) 금액을 확인하고, 계약서에 서명하는 사람이 실제 등기부상 소유자와 일치하는지 대조해야 합니다.

3. 확정일자 + 전입신고, 이사 당일 바로

이 두 가지를 같이 해야 ‘우선변제권’이 생깁니다. 전입신고만 해두고 확정일자를 안 받으면, 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 권리가 생기지 않습니다. 이사 당일 바로 처리하는 게 원칙입니다.

4. 집주인 세금 체납 여부 확인

2023년 4월부터는 보증금 1,000만 원 이상 계약을 이미 맺은 임차인이라면, 집주인 동의 없이도 전국 세무서에서 ‘미납국세 열람’을 통해 집주인의 국세·지방세 체납 여부를 확인할 수 있습니다(계약 전이라면 아직 집주인 동의가 필요합니다). 세금을 밀린 집주인의 집은 세금 채권이 임차인 보증금보다 먼저 회수될 수 있어 위험합니다.

5. HUG 전세보증금반환보증 가입 검토

이 보험에 가입해두면 집주인이 보증금을 못 돌려줘도 HUG가 대신 지급하고, 이후 HUG가 집주인에게 구상권을 청구합니다. 보증료는 주택 유형과 보증금 규모에 따라 다르므로, 정확한 금액은 HUG 공식 요율표에서 직접 확인하는 게 정확합니다. 서울 등 일부 지자체는 청년·신혼부부에게 보증료를 전액 또는 최대 40만 원까지 지원해주기도 합니다.

그래도 피해를 봤다면

2026년 4월 23일 국회에서 전세사기피해자법 개정안이 통과되며 지원 대상이 크게 넓어졌습니다. 기존에 있던 전용면적 85㎡ 이하 제한이 사라졌고, 지원 대상 보증금 한도도 5억~7억 원까지 올라갔습니다. 공공임대 전환 시 최대 10년까지 거주할 수 있는 지원책도 마련됐습니다.

정리

전세사기는 계약 전 몇 가지만 확인해도 상당 부분 예방할 수 있습니다. 전세가율 계산, 등기부등본 확인, 확정일자·전입신고 당일 처리, 미납국세 열람, 보증보험 가입 검토 — 이 다섯 가지를 계약 전 체크리스트로 삼으시길 권합니다.

이 글은 전세 계약 시 유의사항을 이해하는 데 도움을 드리기 위한 일반 정보이며, 구체적인 법률 자문을 대신하지 않습니다.

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