근저당권이란

근저당권은 채권자(은행)가 채무자의 부동산에 설정하는 담보권의 한 종류로, 향후 발생할 수 있는 이자 연체 등을 감안해 실제 대출금보다 높은 금액으로 등기부에 설정하는 권리입니다.

왜 대출금보다 높은 금액이 설정되는가

등기부등본을 보면 근저당권 설정액이 실제 대출받은 원금보다 보통 120~130% 높게 잡혀 있는 경우가 많습니다. 이는 원금 외에 향후 밀릴 수 있는 이자까지 포함해 채권자가 회수할 수 있는 최대 한도를 미리 설정해두는 것으로, 실제 갚아야 할 원금과는 다른 개념입니다.

대출을 다 갚아도 자동으로 사라지지 않는다

대출을 완제해도 근저당권은 등기부에서 자동으로 말소되지 않습니다. 은행에서 발급하는 말소 서류를 받아 직접(또는 법무사를 통해) 등기소에 말소 신청을 해야 등기부에서 완전히 사라집니다. 완제 후에도 등기부등본을 확인해 근저당이 남아있지 않은지 점검하는 것이 좋습니다.

다른 대출과의 관계

같은 부동산에 여러 건의 근저당이 설정될 수 있으며, 순위에 따라 문제가 생겼을 때 배당받는 순서가 정해집니다. LTV 계산 시에도 기존에 설정된 근저당권 유무와 순위가 영향을 줍니다.